계약갱신청구권 행사 기간과 거절 사유, 5% 상한 기준
계약갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 한 번 쓸 수 있습니다. 5% 인상 상한, 집주인 거절 사유, 거짓 실거주일 때 손해배상까지 정리했습니다.
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전세나 월세 만기가 다가오면 “계약갱신청구권을 쓰겠다”는 말을 하게 됩니다. 그런데 이 권리는 언제 말하느냐에 따라 아예 못 쓰게 되기도 하고 집주인이 거절할 수 있는 사유도 정해져 있어요. 기한과 거절 사유, 거절이 거짓이었을 때 무엇을 할 수 있는지까지 정리했습니다.
만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 말해야 합니다
기한이 앞뒤로 다 막혀 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 행사 기간이에요.
- 너무 일찍, 그러니까 만기 8개월 전에 말한 건 효력이 없습니다.
- 너무 늦게, 만기 1개월 전에 말해도 늦습니다.
만기가 12월 31일이라면 7월 1일부터 10월 31일 사이에 말해야 하는 셈입니다. 달력에 표시해두지 않으면 놓치기 쉬운 구간이에요.
방법은 말로 해도 되지만 증거가 남는 방식을 권합니다. 문자나 카카오톡, 내용증명 어느 쪽이든 좋습니다. 나중에 “들은 적 없다”는 다툼이 실제로 생기기 때문에 보낸 날짜가 남는 게 중요합니다.
한 번만 쓸 수 있고 2년이 늘어납니다
이 권리는 1회 한정입니다. 기존 2년에 갱신 2년을 더해 최대 4년을 보장받는 구조예요. 이미 갱신청구권을 써서 연장한 계약이라면 그다음 만기에는 쓸 수 없습니다.
합의로 재계약한 것과 갱신청구권을 쓴 것은 다릅니다. 집주인과 좋게 이야기해서 조건을 조정하고 새로 계약서를 썼다면, 갱신청구권은 아직 안 쓴 상태로 남아 있을 수 있어요. 계약서에 갱신요구권 행사라고 적었는지가 갈림길이 되므로 재계약 때 이 문구를 확인해두면 좋습니다.
올릴 수 있는 금액은 5%까지입니다
갱신청구권으로 계약이 이어지면 임대료 인상에 상한이 걸립니다. 직전 계약 금액의 5% 이내입니다.
| 직전 조건 | 5% 상한 |
|---|---|
| 보증금 2억 원 | 최대 2억 1,000만 원 |
| 보증금 5,000만 원 + 월세 60만 원 | 보증금·월세 합쳐 5% 범위 안에서 조정 |
보증금과 월세를 섞어 바꾸는 경우에는 전환 계산이 들어갑니다. 제시받은 금액이 5% 안인지 애매하면 주민센터나 임대차분쟁조정위원회에 확인해보세요.
지자체에 따라 상한을 5%보다 낮게 정한 곳도 있으니 사는 지역 조례를 한 번 보는 것도 방법입니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우는 정해져 있습니다
집주인이 마음대로 거절하지는 못합니다. 법이 정한 사유에 해당해야 합니다. 대표적인 사유는 이렇습니다.
- 임차인이 월세를 2기분 연체한 적이 있는 경우
- 집주인 동의 없이 무단 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중과실로 집을 파손한 경우
- 건물을 철거하거나 재건축해야 하는 경우
- 집주인이나 직계존비속이 실제로 들어와 살려는 경우
현실에서 가장 자주 등장하는 건 마지막의 실거주입니다. 분쟁도 여기서 가장 많이 생깁니다.
실거주 거절이 거짓이었다면 손해배상을 청구할 수 있습니다
집주인이 “내가 들어와 살겠다”며 갱신을 거절해 이사를 나갔는데, 알고 보니 다른 사람에게 세를 놓았다면 손해배상 대상입니다.
확인은 나간 뒤에도 가능합니다.
- 확정일자 부여현황으로 그 주소에 새 임대차 계약이 있었는지 열람할 수 있습니다.
- 전입세대열람은 누가 전입했는지 확인하는 방법입니다.
- 등기부등본에서는 매도나 근저당 변동 같은 정황을 함께 봅니다.
법원은 실거주 사유가 실제로 있었다는 점을 집주인이 증명해야 한다고 봅니다. 세입자가 거짓임을 완벽히 입증해야만 이기는 구조는 아닙니다.
배상액은 보통 이사비와 중개보수, 새 집과의 임대료 차액 같은 실제 손해를 기준으로 산정됩니다. 나갈 때 이사비 영수증과 중개보수 영수증을 챙겨두는 것이 나중에 그대로 근거가 됩니다.
집주인이 바뀌는 경우도 알아둘 만합니다. 갱신을 요구한 뒤 집이 팔렸다면, 새 주인이 실거주를 이유로 거절하려 해도 이미 갱신이 성립한 뒤라면 그 거절은 인정되지 않습니다. 요구 시점이 중요한 이유입니다.
보증금 자체를 지키는 장치는 별개로 챙겨야 합니다. 전세보증금 반환보증 가입 조건과 등기부등본 보는 법을 함께 보세요.
집주인이 갱신 요구에 아무 답을 안 하면 어떻게 되나요?
기간 안에 적법하게 요구했다면 집주인의 동의가 없어도 갱신 효력이 생깁니다. 거절하려면 정당한 사유를 들어 거절 의사를 밝혀야 합니다.
갱신청구권을 쓴 뒤에도 중간에 나갈 수 있나요?
가능합니다. 갱신된 계약에서는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이때 중개보수는 임차인이 부담하지 않는 것이 원칙입니다.
5% 넘게 올려달라고 하면 거부할 수 있나요?
갱신청구권을 행사한 계약이라면 5% 초과분은 응할 의무가 없습니다. 협의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다.
묵시적 갱신이 되면 갱신청구권을 쓴 건가요?
아닙니다. 양쪽 다 아무 말 없이 기간이 지나 자동 연장된 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사와 별개라, 청구권은 그대로 남아 있습니다.
정리하면
계약갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에, 한 번만 쓸 수 있습니다. 갱신되면 2년 연장에 임대료는 5% 상한입니다.
집주인이 실거주를 이유로 거절했다면 그 말을 그냥 받아들이지 말고 나간 뒤에 확정일자 현황이나 전입세대열람으로 확인해보세요. 이사비와 중개보수 영수증은 그때를 위해 남겨두시고요. 무엇보다 날짜를 놓치면 권리 자체가 사라지니 만기 6개월 전이 되면 달력에 표시해두는 게 먼저입니다.
