등기부등본 보는 법, 갑구와 을구에서 확인할 것

전세든 월세든 계약 전에 등기부등본을 떼보라는 말은 다들 들어봤을 겁니다. 문제는 막상 받아보면 표가 세 덩어리에 한자 섞인 용어가 가득해 어디를 봐야 할지 모른다는 점입니다. 실제로 봐야 하는 곳은 몇 군데뿐입니다.

이름부터 정리하고 갑니다

흔히 등기부등본이라고 부르지만 공식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 등기 업무가 전산화되면서 바뀐 이름인데, 실무에서는 옛 이름이 그대로 쓰이고 있습니다. 인터넷등기소에서 서류를 찾을 때 이름이 달라 헤매지 않도록 알아두면 됩니다.

발급 경로는 대법원 인터넷등기소가 기본입니다. 주소만 알면 누구나 뗄 수 있습니다. 집주인의 동의도, 계약 관계도 필요 없습니다.

구분	수수료	쓰임
열람	700원	화면으로 권리관계 확인
발급	1,000원	기관·금융회사 제출용

계약 전에 내가 확인만 하는 용도라면 열람 700원이면 충분합니다. 발급은 어딘가에 제출할 때 필요합니다.

세 칸이 각각 다른 이야기를 합니다

등기사항증명서는 크게 세 부분으로 나뉩니다. 이 구조만 알면 절반은 읽은 겁니다.

표제부는 부동산 자체의 정보입니다. 주소, 면적, 건물 구조, 아파트라면 동·호수와 대지권이 적힙니다.

갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 누가 주인이고, 언제 어떻게 소유권을 얻었고, 소유권에 어떤 제한이 걸려 있는지가 나옵니다.

을구는 소유권 외의 권리입니다. 대표적으로 근저당권, 즉 이 집을 담보로 잡힌 빚이 여기 적힙니다.

세입자가 볼 때 위험 신호는 대부분 갑구와 을구에 있습니다.

표제부에서는 주소가 맞는지만 봅니다

표제부에서 할 일은 단순합니다. 내가 계약하려는 그 집이 맞는지 확인하는 것입니다.

특히 다세대주택이나 빌라는 같은 건물에 비슷한 호수가 여럿이라 서류와 실제 방이 어긋나는 사고가 납니다. 현관에 붙은 호수와 등기부상 호수가 다른 경우도 실제로 있습니다. 계약서에 적을 주소는 등기부에 적힌 표기 그대로여야 합니다.

면적도 확인하세요. 광고에서 본 면적과 등기부상 전용면적이 다르다면 어느 쪽 기준인지 물어봐야 합니다. 월세 세액공제처럼 면적 요건이 붙는 제도도 이 숫자를 기준으로 합니다.

갑구에서 확인할 두 가지

갑구에서는 소유자 이름과 소유권을 제한하는 등기를 봅니다.

첫째, 계약서에 도장을 찍는 사람이 갑구 맨 아래에 적힌 현재 소유자와 같은 사람인지 확인합니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 받고, 보증금은 반드시 소유자 본인 계좌로 보내야 합니다.

둘째, 아래 단어가 보이면 그 집은 피하는 게 안전합니다.

• 압류·가압류: 채권자가 이미 집을 묶어둔 상태
• 경매개시결정: 경매 절차가 시작됨
• 신탁: 소유권이 신탁회사에 있어 집주인 마음대로 계약할 수 없음

신탁이 특히 함정입니다. 등기부상 소유자가 신탁회사인데 위탁자(원래 집주인)와 계약하면, 나중에 신탁회사가 그 계약을 인정하지 않아 보증금을 통째로 날릴 수 있습니다. 신탁 등기가 보이면 신탁원부까지 확인하고 신탁회사의 동의를 받아야 합니다.

을구는 금액을 계산해봐야 합니다

을구에서 볼 것은 근저당권입니다. 여기 적힌 채권최고액이 핵심 숫자입니다.

채권최고액은 실제 빌린 돈이 아니라 그보다 20~30% 높게 설정된 한도입니다. 실제 대출이 1억이면 채권최고액은 1억 2천만 원 정도로 잡히는 게 보통입니다. 그러니 이 숫자를 그대로 빚으로 보면 실제보다 크게 잡히지만, 최악의 경우 그만큼 우선 변제된다고 생각하고 계산하는 게 안전합니다.

계산은 이렇게 합니다.

채권최고액 + 내 보증금 + 다른 세입자 보증금 < 집 시세

이 부등호가 성립하지 않으면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 돌려받을 수 있습니다. 시세는 실거래가 조회 서비스로 최근 거래를 확인하되, 경매에서는 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많으니 시세의 70~80% 정도로 보수적으로 잡는 편이 낫습니다.

근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아닙니다. 금액이 작고 시세에 여유가 있다면 괜찮습니다. 문제는 계산을 아예 안 하고 넘어가는 경우입니다.

취소선이 그어진 줄은 넘겨도 됩니다

등기부를 처음 보면 겁이 나는 이유 중 하나가 압류니 근저당이니 하는 단어가 잔뜩 보여서입니다. 그런데 그중 상당수는 이미 말소된 등기입니다.

말소된 항목에는 가운데 취소선이 그어져 있습니다. 이건 과거에 있었지만 지금은 없어진 권리라 현재 위험과 무관합니다. 발급할 때 말소사항을 제외하고 뽑는 옵션을 고르면 현재 유효한 등기만 나와서 훨씬 읽기 쉽습니다.

다만 말소 이력이 지나치게 많다면 그 집이 자주 담보로 잡히고 풀리기를 반복했다는 뜻이니, 참고 정보로는 볼 만합니다.

계약 당일에 한 번 더 떼세요

가장 중요한 습관입니다. 등기부는 본 순간의 상태만 보여줍니다.

계약 일주일 전에 확인했더라도 그 사이에 집주인이 대출을 새로 받아 근저당이 설정될 수 있습니다. 그래서 최소 세 번은 확인하는 게 좋습니다.

1. 계약 전: 이 집과 계약해도 되는지 판단할 때
2. 잔금 치르는 날: 계약 후 새로 생긴 권리가 없는지
3. 전입신고·확정일자 받은 뒤: 내 권리가 제대로 자리 잡았는지

특히 잔금일 확인이 결정적입니다. 잔금을 치르고 전입신고를 하기 전까지는 내 권리가 아직 순위를 갖지 못한 상태라, 그 틈에 근저당이 들어오면 내 보증금이 뒤로 밀립니다.

잔금 당일 등기부를 다시 열람하고, 그날 바로 전입신고와 확정일자를 받으세요. 700원과 30분이면 됩니다.

정리하면

갑구에서 소유자와 압류·신탁 여부를, 을구에서 채권최고액을 보면 대부분의 위험은 걸러집니다. 채권최고액에 내 보증금을 더해 시세와 비교하는 계산만 해도 충분합니다.

그리고 잔금 치르는 날 700원을 한 번 더 쓰세요. 이 한 번이 가장 값진 확인입니다.