임대인 미납 국세 열람 방법, 등기부등본에 안 나오는 위험

전세 계약 전에 등기부등본은 다들 봅니다. 그런데 등본에 안 나오는 위험이 하나 있어요. 집주인이 세금을 안 낸 경우입니다. 세금은 근저당보다 앞서 배당받는 일이 있어서 등본이 깨끗해도 보증금을 못 받는 상황이 생깁니다. 이걸 계약 전에 확인하는 제도가 따로 있습니다.

등기부등본에는 세금이 안 나옵니다

등기부등본으로 확인할 수 있는 건 근저당, 가압류, 신탁 같은 등기된 권리입니다. 세금 체납은 등기 사항이 아니라서 등본을 아무리 봐도 보이지 않습니다.

문제는 순위입니다. 집이 경매로 넘어가면 배당 순서가 정해지는데, 일부 국세는 확정일자보다 앞서는 경우가 있습니다. 그러면 내가 확정일자를 제때 받아뒀어도 세금이 먼저 가져가고 남은 돈에서 보증금을 받게 됩니다. 등본은 깨끗한데 보증금을 떼이는 상황이 이렇게 생깁니다.

보증금 1천만 원을 넘으면 동의 없이 볼 수 있습니다

예전에는 집주인 동의가 있어야만 열람이 가능했습니다. 동의를 요구하면 계약이 깨질까 봐 말도 못 꺼내는 게 현실이었고요. 지금은 다릅니다.

• 보증금 1천만 원 초과 계약이면 임대인 동의 없이 열람할 수 있습니다.
• 주택과 상가 모두 해당합니다.
• 열람 가능 기간은 임대차 계약일부터 계약서상 임대 기간 시작일까지입니다.

계약서를 쓴 뒤 입주 전까지가 동의 없이 볼 수 있는 구간입니다. 계약 체결 전이라면 여전히 임대인 동의가 필요합니다. 계약금을 넣기 전에 보고 싶다면 동의를 요청해야 하고, 그게 부담스러우면 계약 직후 잔금 전에 확인하는 쪽이 현실적입니다.

국세와 지방세는 창구가 다릅니다

두 곳을 다 봐야 합니다. 한쪽만 보면 절반만 확인한 셈이에요.

구분	열람 장소
국세 (종합소득세, 양도세 등)	전국 아무 세무서
지방세 (재산세, 취득세 등)	전국 아무 시·군·구청

관할과 상관없이 전국 어디서나 가능합니다. 집이 부산이어도 서울에서 볼 수 있어요.

챙길 건 두 가지입니다.

• 본인 신분증
• 임대차계약서 사본 (보증금 액수와 임대 기간이 보여야 합니다)

촬영은 안 되고 열람 사실이 통보됩니다

두 가지는 알고 가야 당황하지 않습니다.

첫째, 현장에서 눈으로만 봅니다. 미납 내역은 민감한 개인정보라 복사나 사진 촬영이 금지됩니다. 금액과 건수를 그 자리에서 기억하거나 메모하는 정도만 가능합니다.

둘째, 동의 없이 열람하면 임대인에게 통보됩니다. 집주인이 “내 세금 내역을 봤구나” 하고 알게 됩니다. 이 부분 때문에 망설이는 분들이 있는데, 이 제도는 애초에 세입자를 보호하려고 만든 겁니다. 정상적인 임대인이라면 문제 삼을 일이 아니고, 이걸 문제 삼는 집주인이라면 오히려 그게 다시 생각해볼 신호입니다.

체납이 있으면 어떻게 판단하나

금액을 보고 판단하는데, 기준은 이렇게 잡으면 됩니다.

• 소액이고 최근 것 일시적 자금 문제일 수 있습니다. 잔금 전에 납부하고 완납증명서를 보여달라고 요구할 수 있어요.
• 금액이 크거나 오래된 체납 계약을 다시 생각하는 게 맞습니다. 세금이 보증금보다 앞서 배당될 수 있고, 체납이 쌓였다는 건 그 집이 압류·공매로 갈 위험 자체가 크다는 뜻입니다.

계약서에 잔금일까지 체납을 정리한다는 특약을 넣고, 완납증명서 확인 후 잔금을 지급하는 방식도 씁니다. 확인 순서는 이렇습니다.

• 등기부등본으로 근저당과 권리관계 확인
• 미납 국세·지방세 열람
• 임대차 신고와 확정일자 처리
• 이사 당일 전입신고

각 단계는 등기부등본 보는 법과 전세 계약 전 확인할 것에 자세히 정리해뒀습니다.

마지막으로 짚어둘 것

등기부등본은 등기된 권리만 보여줍니다. 세금 체납은 안 보이고, 그 세금이 내 보증금보다 앞설 수 있습니다.

보증금 1천만 원 초과 계약이면 계약서를 쓴 뒤 입주 전까지 동의 없이 확인할 수 있습니다. 국세는 세무서, 지방세는 시군구청 두 곳을 다 보시고요. 신분증과 계약서 사본만 챙기면 되고 시간도 오래 걸리지 않습니다. 잔금을 넣기 전에 이 한 단계만 더 거치세요.