전세 계약 전 확인사항, 등기부등본부터 확정일자까지
등기부등본에서 볼 세 가지, 계약서에 넣을 특약, 잔금일에 반드시 해야 할 일을 순서대로 정리했습니다.
목차
전세 매물이 귀해지면서 마음에 드는 집이 나오면 서둘러 계약하게 됩니다. 그런데 급할수록 빠뜨리기 쉬운 확인 항목들이 있고, 그게 나중에 보증금 문제로 돌아옵니다. 계약 전부터 잔금까지 순서대로 정리했습니다.
계약 전, 등기부등본에서 볼 세 가지
부동산에서 보여주는 서류만 믿지 말고 직접 발급받아 확인하세요. 인터넷등기소에서 몇 백 원이면 뗄 수 있습니다.
첫째, 소유자가 누구인가. 갑구에서 현재 소유자를 확인합니다. 계약하러 나온 사람이 이 소유자와 같은 사람인지 신분증으로 대조해야 합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 받고, 소유자와 직접 통화해 위임 사실을 확인하는 게 안전합니다.
둘째, 근저당이 얼마나 잡혀 있나. 을구에서 확인합니다. 채권최고액은 실제 대출금보다 크게 설정되는 것이 보통이라, 실제 잔액은 집주인에게 확인해야 합니다. 이 금액과 내 보증금을 더한 값이 집값에 비해 어느 정도인지가 핵심입니다.
셋째, 다른 권리가 붙어 있지 않은가. 압류, 가압류, 가등기, 신탁등기가 보이면 그 자리에서 멈추는 게 낫습니다. 특히 신탁등기는 등기부상 소유자가 신탁회사라, 집주인이라고 나온 사람에게 계약 권한이 없을 수 있습니다.
건물의 용도도 봐야 합니다
건축물대장에서 용도를 확인하세요. 사람이 살고 있어도 서류상 근린생활시설이면 주택으로 인정받지 못합니다.
이 경우 전세보증금 반환보증 가입이 안 되고, 주택임대차보호법의 보호를 받는 데도 다툼이 생길 수 있습니다. 겉모습만으로는 구분이 안 되니 반드시 서류로 확인해야 합니다.
불법 증축이나 위반건축물로 등재돼 있는지도 함께 봅니다. 위반건축물은 이행강제금이 부과되고 있을 수 있고, 대출이나 보증 가입에서 제약이 생깁니다.
계약서에 넣어두면 좋은 특약
표준계약서만으로 부족한 부분은 특약으로 채웁니다. 실무에서 유용한 항목들입니다.
- 잔금일까지 현재의 권리관계를 유지한다. 계약 후 잔금 전에 집주인이 새로 대출을 받는 상황을 막습니다.
- 전세보증금 반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다. 보증 가입이 안 되는 집을 걸러내는 안전장치입니다.
- 선순위 임차인과 확정일자 현황을 고지한다. 다가구주택이라면 특히 중요합니다. 나보다 앞선 세입자들의 보증금 총액을 알아야 순위를 판단할 수 있습니다.
- 수리 책임 범위를 명시한다. 보일러, 누수, 결로 같은 항목을 누가 부담하는지 적어둡니다.
특약을 넣자고 하면 껄끄러워하는 집주인도 있습니다. 다만 첫 번째와 두 번째는 정상적인 거래라면 거부할 이유가 없는 조항입니다. 강하게 거부한다면 그 자체를 신호로 읽어야 합니다.
잔금일에 반드시 해야 할 것
계약서를 쓴 것만으로는 보증금이 보호되지 않습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춰야 합니다.
잔금을 치르는 날 순서는 이렇습니다.
- 잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 발급받습니다. 계약 후 잔금 사이에 새 근저당이 잡혔는지 확인하는 절차입니다.
- 이상이 없으면 잔금을 지급합니다.
- 그날 바로 주민센터에서 전입신고를 합니다.
- 함께 확정일자를 받습니다.
여기서 알아둘 게 있습니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 잔금일 당일이 아니라 하루 뒤입니다. 이 틈을 노려 잔금일에 대출을 받는 사례가 있어, 앞서 말한 “권리관계 유지” 특약이 필요한 겁니다.
살면서도 확인할 것이 있습니다
계약이 끝났다고 신경을 놓을 필요는 없지만, 두 가지는 챙겨두시면 좋습니다.
계약 만기 6개월에서 2개월 전 사이에 갱신 여부를 통지해야 합니다. 이 기간에 아무 말이 없으면 같은 조건으로 자동 갱신된 것으로 봅니다. 이사할 계획이라면 이 시기를 놓치지 마세요.
집주인이 바뀌었다는 연락을 받으면 등기부등본을 다시 확인합니다. 새 소유자가 보증금 반환 의무를 승계하지만, 재정 상태는 사람마다 다릅니다. 보증보험에 가입돼 있다면 소유자 변경 사실을 보증기관에 알려야 하는 경우도 있습니다.
전입신고를 미루면 어떻게 되나요?
대항력이 생기지 않아 그 사이 집이 경매로 넘어가면 보증금을 지키기 어렵습니다. 잔금 당일에 반드시 마치세요.
확정일자와 전세권 설정은 뭐가 다른가요?
확정일자는 주민센터에서 간단히 받고 비용이 거의 없습니다. 전세권 설정은 등기부에 올리는 것이라 비용이 들지만 집주인 동의가 필요하고 효력 범위가 다릅니다.
다가구주택은 왜 더 위험한가요?
한 건물에 여러 세대가 있어 앞선 임차인들의 보증금이 모두 선순위가 됩니다. 그 총액을 모르면 내 순위를 판단할 수 없습니다.
부동산 중개수수료는 언제 내나요?
통상 잔금일에 지급합니다. 요율 상한이 정해져 있으니 계약 전에 금액을 확인해두세요.
정리하면
등기부등본을 계약 전과 잔금일 당일 두 번 확인하고, 계약자와 소유자가 같은지 대조하세요. 계약서에는 권리관계 유지와 보증 가입 관련 특약을 넣습니다.
그리고 잔금 당일 전입신고와 확정일자. 이 마지막 한 단계를 미루는 순간 앞의 모든 확인이 무력해집니다.
