부동산 중개보수 요율과 계산법, 상한은 정가가 아닙니다

계약서에 도장을 찍고 나서 중개보수 이야기를 꺼내면 늦습니다. 이미 금액이 정해진 것처럼 안내받게 되거든요. 그런데 중개보수는 법으로 정해진 정액이 아니라 상한 안에서 협의하는 값입니다. 계산 방법과 말을 꺼낼 시점을 짚어봤습니다.

상한요율은 거래금액 구간으로 정해집니다

매매와 임대차의 요율이 다릅니다. 아래는 주택 기준 상한요율입니다.

매매·교환

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.6%	25만 원
5천만 원 ~ 2억 원 미만	0.5%	80만 원
2억 원 ~ 9억 원 미만	0.4%	없음
9억 원 ~ 12억 원 미만	0.5%	없음
12억 원 ~ 15억 원 미만	0.6%	없음
15억 원 이상	0.7%	없음

임대차

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.5%	20만 원
5천만 원 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원
1억 원 ~ 6억 원 미만	0.3%	없음
6억 원 ~ 12억 원 미만	0.4%	없음
12억 원 ~ 15억 원 미만	0.5%	없음
15억 원 이상	0.6%	없음

요율은 시도 조례로 정합니다. 위 표는 일반적인 기준이고 지역에 따라 다를 수 있습니다. 계약 전에 해당 시도 홈페이지나 한국공인중개사협회의 지역별 요율표를 확인하세요. 중개사무소에는 요율표를 게시하게 돼 있으니 방문했을 때 직접 보는 것도 방법입니다.

월세는 환산해서 구간을 정합니다

전세는 보증금이 그대로 거래금액인데 월세는 계산이 하나 더 붙습니다.

거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)

보증금 1천만 원에 월세 50만 원이라면 1,000만 + 5,000만 = 6,000만 원이 거래금액입니다. 이 금액으로 구간을 봅니다.

여기에 예외가 있습니다. 이렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 곱하는 수를 100이 아니라 70으로 다시 계산합니다. 보증금 500만 원에 월세 40만 원이면 500만 + 4,000만 = 4,500만 원이 나옵니다. 5천만 원에 못 미치니 500만 + (40만 × 70) = 3,300만 원이 최종 거래금액입니다.

상한은 상한일 뿐 정해진 금액이 아닙니다

여기가 제일 중요합니다. 위 요율은 최대치입니다. 실제 금액은 의뢰인과 중개사가 협의해서 정합니다.

그런데 현실에서는 상한요율을 그대로 적용해 안내하는 경우가 대부분이에요. 협의가 가능하다는 사실 자체를 모르면 그대로 내게 됩니다.

협의를 하려면 시점을 잘 잡아야 합니다.

• 계약 전에 말합니다. 물건을 보러 다닐 때나 계약 조건을 맞추는 단계에서 “중개보수는 얼마로 하실 생각인지” 물어보는 게 자연스럽습니다.
• 계약 후에는 사실상 어렵습니다. 이미 중개가 끝난 상태라 협상력이 없습니다.

거래금액이 클수록 요율 차이에서 갈리는 금액도 커집니다. 10억 원짜리 매매라면 0.1%가 100만 원이에요. 말을 꺼낼 가치가 충분합니다.

지급 시점과 부가세

지급 시기는 계약 당사자 간 약정에 따르고 약정이 없으면 거래가 완료된 때입니다. 통상 잔금일에 지급합니다. 계약금만 넣은 단계에서 전액을 요구받는다면 근거를 물어볼 수 있습니다.

부가가치세는 별도입니다. 중개사무소가 일반과세자면 보수의 10%가 붙고 간이과세자면 다른 방식이 적용됩니다. 견적을 받을 때 부가세 포함인지 별도인지를 함께 확인하세요.

현금영수증도 챙기는 게 좋습니다. 중개보수는 현금영수증 의무발행 대상입니다. 발급받아 두면 나중에 소득공제 자료가 됩니다.

계약이 깨지면 어떻게 되나

계약이 성사된 뒤 중도에 해제됐다면 중개사 잘못이 아닌 이상 보수를 청구할 수 있다고 보는 게 일반적입니다. 반대로 중개사의 고의나 과실로 계약이 무효·취소·해제됐다면 청구할 수 없습니다.

가계약금 단계에서 무산된 경우처럼 애매한 상황은 다툼이 생기기 쉽습니다. 처음부터 보수 지급 조건을 계약서나 문자로 남겨두는 것이 안전합니다.

계약 전에 확인할 다른 항목들은 전세 계약 전 확인할 것과 임대인 미납 국세 열람 방법에 정리해뒀습니다.

계약 전에 챙길 것

중개보수는 거래금액 구간별 상한요율 안에서 협의하는 값입니다. 월세는 보증금에 월세를 환산해 더한 금액으로 구간을 봅니다.

핵심은 상한이 정가가 아니라는 것과 협의는 계약 전에 해야 한다는 것입니다. 지역 요율표를 미리 확인하고 부가세 포함 여부까지 물어본 뒤 계약을 진행하세요.