전월세 신고제 대상과 과태료 기준, 계약일부터 30일

전월세 계약을 하고 나면 챙길 게 많습니다. 그중 임대차 신고는 계도기간이 길게 이어져 안 해도 별일 없던 시기가 꽤 됐어요. 그런데 계도기간이 끝난 뒤로는 늦으면 과태료가 나옵니다. 내 계약이 신고 대상인지, 언제까지 무엇을 하면 되는지 정리했습니다.

보증금 6천만 원이나 월세 30만 원을 넘으면 대상입니다

기준은 두 가지 중 하나만 넘어도 신고 대상이라는 점입니다.

• 보증금이 6천만 원을 초과하는 계약
• 월세가 30만 원을 초과하는 계약

보증금 5천만 원에 월세 40만 원인 계약이라면 보증금은 기준 아래여도 월세가 넘어서 신고 대상입니다. 반대로 보증금 1억 원에 월세가 없는 순수 전세도 대상이고요. 둘 다 기준 이하인 계약, 예를 들어 보증금 3천만 원에 월세 25만 원이라면 신고 의무가 없습니다.

주택이면 아파트뿐 아니라 다세대, 단독, 오피스텔, 고시원까지 들어갑니다. 지역은 전국인데 도 지역의 군은 빠집니다.

갱신 계약은 금액이 바뀌었을 때만 신고합니다

여기서 많이 헷갈립니다. 갱신이라고 다 신고하는 게 아니에요.

상황	신고
새로 맺은 계약	대상
갱신하면서 보증금이나 월세가 오르거나 내림	대상
금액은 그대로 두고 기간만 연장	제외

같은 조건으로 2년 더 살기로 했다면 신고할 게 없어요. 보증금을 1천만 원 올려 재계약했다면 그 갱신은 신고 대상이고요.

기한은 계약일로부터 30일입니다

계약을 체결한 날부터 30일 이내입니다. 잔금일이나 입주일이 아니라 계약서를 쓴 날이 기준이라 헷갈리기 쉬워요. 잔금까지 두 달이 남았어도 신고는 먼저 해야 합니다.

신고 방법은 두 가지입니다.

• 온라인 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 계약서를 올리면 됩니다. 공동인증서나 간편인증으로 로그인해 진행합니다.
• 방문 주택 소재지 관할 주민센터에서 접수합니다.

임대인과 임차인 중 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 공동 신고로 인정됩니다. 둘이 각각 할 필요가 없어요. 보통은 실익이 큰 임차인이 하게 되는데, 왜 그런지는 바로 다음에 나옵니다.

신고하면 확정일자가 같이 붙습니다

임차인에게는 이 대목이 가장 중요합니다. 임대차 신고를 하면서 계약서를 제출하면 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 확정일자를 받으러 등기소나 주민센터를 따로 찾아갈 일이 없어져요.

확정일자는 보증금을 지킬 때 쓰는 장치입니다. 전입신고를 하고 실제로 거주하면 대항력이 생기고, 여기에 확정일자가 있어야 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다.

그래서 순서는 이렇게 잡으면 깔끔합니다.

• 계약서 작성
• 30일 안에 임대차 신고 (확정일자 자동 해결)
• 이사 당일 전입신고
• 실제 거주 시작

보증금을 지키는 장치가 어떻게 맞물리는지는 전세 계약 전 확인할 것에 함께 정리해뒀습니다.

늦으면 과태료가 나옵니다

수차례 연장되던 계도기간이 끝나면서 지금은 실제로 부과됩니다. 금액은 지연 기간과 계약 금액에 따라 2만 원에서 30만 원 사이로 매겨집니다. 하루 이틀 늦은 소액 계약과 몇 달을 넘긴 고액 계약을 같게 매길 수는 없으니 구간을 나눠 뒀습니다.

성격이 다른 것이 하나 있는데, 거짓으로 신고한 경우입니다. 이때는 100만 원까지 부과될 수 있습니다. 실제 계약과 다른 금액을 적어 내면 여기 해당합니다.

과태료 자체는 큰돈이 아닐 수 있지만 신고를 미루면 확정일자도 함께 미뤄진다는 게 더 큰 문제입니다. 그 사이 집주인이 담보대출을 받으면 그 근저당이 내 보증금보다 앞순위가 됩니다. 몇만 원이 아니라 보증금이 걸린 문제가 되는 거예요.

다시 짚어보면

내 계약이 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과라면 신고 대상이고, 기한은 계약일로부터 30일입니다. 갱신은 금액이 바뀌었을 때만 해당합니다.

신고는 온라인으로 십 분이면 끝나고, 계약서를 함께 올리면 확정일자까지 해결됩니다. 과태료를 피하려고 하는 일이라기보다 보증금 순위를 확보하는 일이라고 보는 게 맞습니다. 계약서를 쓴 날 바로 처리해두세요.