생애최초 취득세 감면 200만 원, 소득 요건이 사라졌습니다
12억 원 이하 주택이면 취득세를 최대 200만 원 깎아줍니다. 3년 실거주 의무와 신청 절차를 정리했습니다.
목차
집을 처음 사면 취득세만 수백만 원이 나옵니다. 그런데 생애최초 구입이면 상당 부분을 덜 수 있습니다. 조건이 예전보다 크게 완화됐는데 모르고 지나가는 경우가 있어 정리했습니다.
얼마나 깎이나
취득세를 최대 200만 원까지 감면합니다.
산출된 취득세가 200만 원 이하면 전액 면제되고, 200만 원을 넘으면 200만 원만 빼줍니다. 예를 들어 취득세가 150만 원이면 한 푼도 안 내고, 600만 원이면 400만 원을 냅니다.
대상 주택은 취득가액 12억 원 이하입니다. 지역 제한은 없습니다.
소득 요건이 사라졌습니다
가장 크게 달라진 부분입니다. 예전에는 부부합산 소득 기준이 있어 맞벌이 가구가 걸리는 경우가 많았는데, 소득 요건이 폐지됐습니다.
이제는 소득 증빙 없이 생애최초 무주택 요건만 맞으면 됩니다. 소득이 높다는 이유로 배제되지 않습니다.
판단 기준은 이렇습니다.
- 본인과 배우자가 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 지금 무주택인 게 아니라 과거에도 없어야 합니다.
- 상속으로 지분을 받았다가 처분한 경우 등 예외가 인정되는 사례가 있습니다.
- 분양권이나 입주권도 주택 수에 잡힐 수 있어 확인이 필요합니다.
배우자 기준이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 본인은 무주택이어도 배우자가 과거에 집을 가진 적이 있으면 생애최초가 아닙니다.
3년 실거주 의무가 붙습니다
감면에는 조건이 따라옵니다. 3년 동안 실제로 거주해야 합니다.
이를 어기면 감면받은 세액이 추징됩니다. 구체적으로 아래 경우가 문제가 됩니다.
- 취득 후 정해진 기간 안에 전입하지 않은 경우
- 3년 안에 매도하거나 증여한 경우
- 3년 안에 임대를 놓은 경우
전세를 끼고 사는 이른바 갭투자는 이 요건 때문에 감면 대상이 되기 어렵습니다. 실거주가 전제이기 때문입니다.
개인적으로는 이 부분을 가볍게 보고 신청했다가 나중에 추징 고지서를 받는 사례가 가장 아깝다고 봅니다. 3년은 짧지 않은 기간이라, 직장 이동 가능성 같은 것까지 감안해 판단하는 게 좋습니다.
신청은 언제 하나
두 갈래입니다.
취득세 신고 때 함께 감면 신청하는 게 기본입니다. 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 하면서 취득세를 신고하는데, 그 자리에서 감면 신청서를 함께 냅니다.
몰라서 그냥 다 냈다면 경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 기한이 있으므로 확인이 늦어질수록 불리합니다.
필요한 서류는 주민등록등본, 가족관계증명서, 매매계약서 등입니다. 무주택 여부는 지자체가 전산으로 조회하므로 별도 증빙이 필요 없는 경우가 많습니다.
취득세는 얼마나 나오나
감면 폭을 가늠하려면 원래 세액을 알아야 합니다. 주택 취득세율은 취득가액과 주택 수에 따라 갈립니다.
1주택자가 사는 경우 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 구간에 따라 1%에서 3% 사이로 누진 계산되고, 9억 원 초과는 3%입니다.
6억 원짜리 주택이라면 취득세는 약 600만 원입니다. 여기서 200만 원을 빼면 400만 원이 됩니다. 반대로 2억 원짜리라면 200만 원이라 전액 면제 구간에 들어갑니다.
즉 저가 주택일수록 감면 효과가 절대적입니다. 첫 집으로 소형·저가 주택을 고려한다면 이 감면만으로 취득세 부담이 사라질 수 있습니다.
신청 전에 확인할 것
순서대로 짚으면 이렇습니다.
- 본인과 배우자의 주택 소유 이력을 확인합니다. 청약홈이나 정부24에서 세대 구성과 주택 소유 여부를 조회할 수 있습니다.
- 취득하려는 주택이 12억 원 이하인지 봅니다. 기준은 실제 취득가액입니다.
- 3년 실거주가 가능한 상황인지 판단합니다. 이 조건이 가장 무겁습니다.
- 잔금일에 맞춰 취득세 신고와 감면 신청을 함께 준비합니다.
취득세 신고 기한은 취득일로부터 60일입니다. 이 기한을 넘기면 가산세가 붙으므로, 감면 여부를 따지느라 신고 자체를 미루면 안 됩니다.
다른 감면과 겹칠 때
취득세 감면 제도는 여럿입니다. 신혼부부, 다자녀, 임대주택 등 각각의 감면이 있습니다.
원칙적으로 중복 적용은 되지 않고 가장 유리한 하나를 적용합니다. 생애최초와 다른 감면 요건에 모두 해당한다면 어느 쪽이 큰지 비교해봐야 합니다.
또 취득세와 별개로 지방교육세와 농어촌특별세가 따라붙습니다. 감면 대상은 취득세 본세이므로, 부수 세목까지 0이 되는 것은 아닙니다. 자금 계획을 세울 때 이 부분을 빼먹지 마세요.
오피스텔도 대상인가요?
주택으로 사용하는 오피스텔은 취득세율 자체가 주택과 다르게 적용되는 경우가 있습니다. 개별 확인이 필요합니다.
부모님 명의 집에 얹혀 살았는데 생애최초인가요?
본인 명의로 소유한 적이 없다면 생애최초에 해당합니다. 세대원으로 거주한 이력은 주택 소유가 아닙니다.
3년 안에 이직으로 이사하면 무조건 추징인가요?
부득이한 사유로 인정되는 예외가 있습니다. 다만 판단이 갈릴 수 있으니 이사 전에 관할 지자체에 확인하는 편이 안전합니다.
분양받은 아파트도 되나요?
분양으로 취득하는 경우도 대상입니다. 다만 취득 시점은 잔금 완납일 기준이라 그때의 요건으로 판단합니다.
정리하면
12억 원 이하 주택, 생애최초 무주택이면 취득세 최대 200만 원 감면입니다. 소득 요건은 없어졌습니다.
대신 3년 실거주가 조건입니다. 이 기간을 지킬 수 있는 상황인지 먼저 따져보고 신청하세요.
